Voici les communes les moins hospitalières pour installer vos bureaux

23 Oct 2020 Fiscalité

Depuis de nombreuses années, le groupe Ayming, qui s’intéresse aux coûts et dépenses des entreprises, se penche sur la fiscalité qui pèse sur les immeubles de bureaux en Belgique. Elle vient de publier les résultats pour 581 communes  belges!

Premier constat : en matière de fiscalité sur les immeubles de bureaux, il existe d’énormes disparités entre les différentes régions et communes du pays. Des différences que les dirigeants ont tout intérêt à prendre en compte et à intégrer dans leur business plan lorsque leur entreprise choisira le lieu de sa future implantation ou quand elle devra déménager. “L’étude permet d’avoir une visibilité sur la charge fiscale réelle qui pèse sur les immeubles de bureaux” en Belgique, explique Alexandra Dryjski, auteure de cette enquête pour Ayming Belgium. 

Le précompte immobilier, pivot de la taxation

De toutes les taxes examinées par Ayming Belgium dans son étude, celle qui pèse le plus lourd est évidemment le précompte immobilier (PI), calculé comme un pourcentage du revenu cadastral (RC) indexé. La moyenne nationale pour l’année 2020 s’élève à 41,58 % du RC (contre 41,04 % en 2019). 491 communes (sur 581) ont décidé de ne pas l’augmenter lors du dernier exercice, au contraire de 81 communes qui ont opté pour une hausse. Plus étonnant : 8 communes particulièrement hospitalières ont choisi de baisser le pourcentage du RC qu’elles prélèvent (c’est le cas par exemple de Walhain et Vresse-sur-Semois, en Wallonie).

De fortes variations d’une commune à l’autre

Le pourcentage du RC indexé prélevé par les communes peut varier très fortement: au deux extrémités de ce classement, on trouve les communes de Sint-Martens-Latem (près de Gand, 18,01 %) et de Ath, (64,94 %). Des différences qui, on le voit, peuvent donc aller du simple au quadruple, selon les localités. Cet écart est un peu moins important si l’on compareles trois Régions du pays : en Flandre, le précompte immobilier moyen est à 29,18 % du RC indexé. Il grimpe à 51,20 % en Région de Bruxelles-Capitale et à 55,07 % en Wallonie.

Des chiffres à relativiser

Même si, à la lecture de ces chiffres, la tentation est grande d’accuser certaines communes d’une forme de gourmandise fiscale, il faut pouvoir affiner l’analyse. Tout est en effet une question d’assiette cadastrale et de budgets des communes, lesquels doivent absolument rester en équilibre. Prélever 50 % sur un petit RC représente parfois moins de cash pour la commune que 20 % sur un gros RC.  

Si ce qui précède est très vrai pour les immeubles à caractère résidentiel, il faut être plus nuancé pour les bureaux. “Les paramètres qui font que les revenus locatifs fictifs d’un bureau – et donc les RC – sont plus ou moins élevés sont comparables d’une ville à l’autre : standing, qualité des aménagements, air conditionné, accessibilité, quartier…” La plupart des taxes étant calculées sur les RC (et non sur la surface), les variations sont telles d’une région à l’autre qu’elles  peuvent provoquer des envies de délocalisations fiscales. “On en parle peut-être moins dans la presse, mais elles sont toujours d’actualité. Certaines sociétés quittent Bruxelles pour l’une des deux autres Régions, d’autres splittent leur siège social bruxellois en un siège flamand et un siège wallon,” noteAlexandra Dryjski

Régions : Bruxelles, championne des taxes

Championne incontestée de la taxation des bureaux, la Région de Bruxelles-capitale. Cette année, six communes bruxelloises ont encore augmenté leur PI. A l’exception d’Auderghem (PI inférieur à 40 % du RC indexé), toutes les communes bruxelloises se situent entre 47 et 56 %. Mais ce sont surtout les autres taxes qui rendent Bruxelles particulièrement chère : taxe régionale bruxelloise (TRB, sur les surfaces non affectées à la résidence , en moyenne 28 % du PI), taxe communale sur les surfaces de bureaux (14,15 euros/m² en moyenne), taxe communale sur les parkings d’immeubles de bureaux ( 8 communes bruxelloises sur 19, dont Bruxelles-Ville) et taxe communale visant à pénaliser les immeubles vides, une accumulation qui augmente lourdement la pression fiscale sur les bureaux.

Les communes et villes peu recommandées

 A éviter absolument si vous voulez échapper à cette pression : Schaerbeek, suivie de près par Jette et Evere. En Wallonie, Mons et Tournai sont des communes peu recommandées pour installer ses bureaux devant La Louvière. En Flandre, Anvers, Gand et Louvain sont les plus ‘fiscalisées’, même si “les grandes villes flamandes restent fiscalement plus attractives que la capitale et les principales villes wallonnes”, commente Alexandra Dryjski.  Enfin, notons que nombre de communes affichant une pression fiscale supérieure à 50 % du RC indexé sur les surfaces de bureaux est en constante augmentation (240 sur 581 communes étudiées en 2020). En Région bruxelloise et en Wallonie, 80% des entreprises sont dans ce cas de figure. En Flandre, à l’inverse, 65 % des entreprises connaissent une pression fiscale immobilière inférieure à 30 % du RC indexé.”

Quelques chiffres à retenir

  • La commune wallonne au plus faible PI (33,13 %) ? Lasne
  • 2 communes wallonnes ayant décidé de baisser leur PI entre 2019 et 2020 ? Walhain et Vresse-sur-Semois
  • La commune bruxelloise avec la plus forte progression de son PI ?  Berchem-Saint-Agathe (+5,50 %). Elle est suivie par Schaerbeek (+5,25 %) et Jette (+4,38 %).
  • La commune wallonne avec la plus forte progression de son PI ?  La Bruyère (+6,25 %)
  • La plus grosse augmentation de la taxe communale sur les surfaces de bureaux ?   Saint-Josse-ten-Noode (+13 % entre 2019 et 2020 > 16,40 euros/m²).
  • Comment sont réparties géographiquement les 31 communes belges à plus forte intensité fiscale (PI supérieur à 60 %) ? 18 sont situées dans le Hainaut, 10 en province de Luxembourg, 2 en province de Liège et 1 à Bruxelles.

Plus d'actualité

Retour aux actualités