Vente d’un immeuble en société, quelle taxation ?

28 Apr 2021 Fiscalité

Votre société a investi dans l’immobilier. Vous souhaitez à présent vendre ? En société, il existe plusieurs moyens de céder un ou des immeuble(s) à des tiers. Chaque solution entraîne des conséquences différentes. Petit tour d’horizon des différents cas… assorti d’un premier conseil : entourez-vous toujours d’un professionnel et d’un notaire pour optimiser les impacts fiscaux et financiers de cette opération.

Comme la plupart des Belges, vous avez une brique dans le ventre et votre société n’a pas échappé à cet appétit immobilier… Au fil des années, votre entreprise a acquis un ou plusieurs biens.

Vous souhaitez à présent les proposer à la vente pour réaliser une plus-value ou pour obtenir plus de liquidités ? Sachez qu’en tant que société, il existe plusieurs moyens de vendre un (des) immeuble(s).  Vous pouvez soit vendre l’immeuble lui-même, soit céder les parts de votre société, soit liquider votre société. Vente, cession des parts ou liquidation sont trois scénarios très différents sur le plan financier et fiscal.

Voici quelques points d’attention qui ne se veulent pas exhaustifs, mais qui vous permettent de brosser un rapide aperçu global des différentes possibilités. Dans tous les cas, un acte notarié sera nécessaire et les implications fiscales seront différentes en fonction du type d’opération envisagé, de la région et d’autres paramètres plus complexes. Les conseils de votre notaire et d’un fiscaliste vous seront d’une aide précieuse.

Vente de l’immeuble

Vous avez choisi de vendre l’immeuble ? Vous serez donc imposé à l’impôt des sociétés sur la plus-value réalisée. Pour rappel, la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et la valeur comptable de l’immeuble (après amortissements). Ne perdez pas vue que la taxation peut atteindre 20% à taux réduit et 25% à taux plein.

Astuce : le mécanisme de remploi peut vous permettre d’étaler dans le temps la taxation de cette plus-value. Concrètement, vous pourrez même échapper à toute taxation si vous réinvestissez – dans certaines limites de temps et sous certaines conditions – le produit total de la vente, dans des actifs amortissables, qu’ils soient mobiliers ou immobiliers.

Vente de votre société

La société garde le ou les immeuble(s), mais cède ses parts à un tiers. Dans ce cas, la plus-value réalisée n’est pas imposable dans le chef de la personne physique qui a cédé ses parts, du moins si cette dernière détient toutes les parts.

Liquidation de la société

Ces dernières années, malgré les nombreuses protestations du monde des entrepreneurs, le gouvernement a fait grimper le précompte sur les bonis de liquidation de 10 à 30% ce qui rend l’option de la liquidation a priori moins attrayante.

Pour rappel, le boni de liquidation est le solde qu’un actionnaire d’une entreprise peut s’octroyer après que tous les biens de l’entreprise aient été vendus et toutes les dettes remboursées.

Avant 2014, au moment de la cessation de leurs activités, les entrepreneurs pouvaient s’allouer un généreux bas de laine puisque le taux n’était que de 10%. Désormais, le taux ayant grimpé à 30%, le choix de liquider la société n’est donc plus aussi avantageux. La société peut toutefois être liquidée sans impôts, si du moins elle a planifié une réserve de liquidation.

Autres points d’attention à ne pas perdre de vue et qui ont un impact éventuel : la liquidation se fait-elle avec l’immeuble dans la société ? Ou après réalisation de la plus-value ? Est-on dans le cas d’un associé unique ?  Ou de plusieurs associés ? À quel moment l’immeuble a-t-il été acquis par rapport à l’entrée des différents associés dans la société ? Autant de questions dont les répercussions fiscales méritent d’être analysées au cas par cas.

Qu’en est-il des droits à acquitter?

Cette matière particulièrement complexe, qui varie selon les régions et selon l’opération envisagée, doit être examinée de près avec un notaire et/ou votre fiscaliste. Des droits de partage, des droits de vente ou des droits fixes seront exigibles.

Et en privé ?

Pour rappel, lorsque vous vendez un bien en personne physique, vous ne devez en principe pas payer de taxe sur la plus-value à condition de respecter certaines règles relatives à la durée de détention de votre immeuble. La règle est que vous ne devez pas vendre votre bien dans un délai inférieur à 5 ans après son acquisition. Si ce délai n’est pas respecté, la taxe est limitée à 16,5% du montant de la plus-value réalisée, le prix d’achat initial pouvant être majoré de 25% ainsi que de 5% par an.

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