Achat immobilier, en privé ou en société ?

12 Mai 2020 FiscalitéPrivé

Vous êtes dirigeant d’entreprise et vous souhaitez investir dans l’immobilier ou tout simplement acquérir votre habitation ? En matière immobilière, il sera toujours utile, voire nécessaire, de disposer d’une analyse précise sur base de données chiffrées. Pensons notamment au traitement fiscal de la mise en place d’un loyer, à l’avantage de toute nature éventuel ou encore à la taxation d’une éventuelle plus-value lors de la revente. Voici déjà les principaux avantages (et inconvénients) en fonction de votre choix.

Acquisition d’un immeuble en privé

 Avantages :Inconvénients :
Habitation propre :Simplicité

Droit d’enregistrement au taux réduit selon les régions

Pas de taxation sur la plus-value en cas de revente (2 ans)

Possibilité de faire un loyer vers sa société

Taxation réduite sur habitation familiale en cas de succession
Taxable à la succession

Si le bien est cher, il faudra une grande capacité de remboursement en privé.
Investissement :En cas de location vers un privé, la taxation est très faible voire parfois nulle

Intérêts déductibles  
Taxable si le bien est loué vers un professionnel qui le déduit

Taxable avant 5 ans en cas de revente

Pour la première habitation, il est souvent conseillé de prendre cette formule qui allie simplicité, rendement fiscal et participation professionnelle via le loyer versé par la société.

Acquisition d’un immeuble en société :

 Avantages :Inconvénients :
 Frais de Notaire et droits d’enregistrement déductible l’année de l’achat en une fois.

Tous les frais, travaux, amortissements (hors terrain) et intérêts sont déductibles généralement à 100%

Optimisation de la succession possible en démembrant les actions

Transmission des actions généralement sans droits d’enregistrement sur les bâtiments

Payable avec du brut de société

Même sans locataire, les charges sont déductibles et peuvent contrebalancer des prestations

En cas de liquidation de la société, les actionnaires deviennent propriétaires du bâtiment (avec plus-value calculée et payée quand même par la société)

Fiscalement safe.
Les parties privées sont soumises à des avantages de toutes natures permanents

Les loyers entrent dans la base imposable

Frais de gestion (de la société)

Taxation des plus-values en cas de revente

Pas de déduction privée malgré l’avantage en nature payé.  

Solution conseillée à partir du 2ème bien pour investissement. La société vous permettra de vous constituer un patrimoine immobilier plus important et plus rapidement avec ce véhicule.

Acquisition d’un immeuble via un démembrement (Usufruit / Nu propriété) :

 Avantages :Inconvénients :
 Tous les frais, petits travaux, amortissements de l’usufruit et intérêts sont déductibles normalement à 100%

À la fin de l’usufruit (20 ans), les nu propriétaires deviennent pleins propriétaires de plein droit

Frais de Notaire et droits d’enregistrement déductibles l’année de l’achat en une fois

Probablement le plus rentable fiscalement.
Mise de fond privée (nu propriété) importante à mettre et non déductible

Les gros travaux restent à charge de la nu propriété

Risque fiscal important, même si le dossier est bien monté, la législation pouvant être modifiée

Coût de montage plus élevé (réalité économique, contrat avocat, …)

Système plus complexe.

Cette solution peut, encore aujourd’hui, être utilisée mais sous certaines conditions et moyennant certaines précautions.

Conseillé pour des utilisations professionnelles du bâtiment (entrepôt / bureau ou reloué à des tiers).

À éviter pour des maisons à habitation principalement privée.

Acquisition d’un immeuble via une combinaison (montage mixte) :

La combinaison de deux ou trois de ces solutions est souvent recommandée pour la bonne et simple raison que si un changement devait intervenir (liquidation, changement de stratégie, succession, changement de la législation, …), les droits d’enregistrement réduits sont souvent d’application (1% au lieu de 12,50%)

Rien ne vous empêche donc, si vous optez pour la solution « société », de mettre un petit % d’autres personnes physiques (vous) en indivision.

De plus, même pour les habitations propres, la société peut être une deuxième casquette pour la capacité de remboursement.

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