Vos immeubles sont-ils mieux logés en nom propre ou en société ?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier ? Vous vous demandez s’il est plus intéressant de gérer votre (vos) immeuble(s) en nom propre ou de le(s) ‘mettre’ en société.

En préambule, sachez que votre traitement fiscal et patrimonial sera différent, selon que vous achetez en société ou en personne physique. Si créer une société immobilière a du sens pour certains profils de portefeuilles immobiliers, cela n’est pas le cas pour tous. Ces deux solutions ayant chacune des avantages et des inconvénients, Fiscal Team fait un rapide inventaire des principaux scénarios qui peuvent se présenter.

1. Droits d’enregistrement

Toute personne physique qui achète un bien immobilier doit verser, au moment de l’acquisition, des droits d’enregistrement. Sachez que si votre achat a pour but de réaliser un investissement, c’est-à-dire que ce bien ne sera pas votre lieu d’habitation propre et unique, vous n’aurez pas droit aux abattements fiscaux prévus par les Régions. Votre acquisition sera donc soumise au taux de 12,5% du prix d’achat en Wallonie et en Région de Bruxelles-Capitale et de 7 % en Flandre. Si vous achetez un immeuble neuf, une TVA de 21% sera d’application.

Si c’est une société qui fait l’acquisition du bien, la situation sera identique sur le plan des frais d’enregistrement. Mais, petit avantage, les droits d’enregistrement seront déductibles de la base imposable de votre société.

2. Impôts

En tant que personne physique, si vous êtes propriétaires d’un ou plusieurs immeubles à caractère résidentiel, vous êtes chaque année doublement imposé. D’une part, via le précompte immobilier (vous serez taxé sur base du revenu cadastral indexé de votre habitation majoré de 40%) et, d’autre part via votre déclaration fiscale. Les revenus immobiliers sont en effet ajoutés à vos autres revenus et taxés à votre taux marginal (soit jusqu’à 50% + additionnels communaux).

Notez que si vous avez contracté un prêt pour votre immeuble résidentiel, les intérêts de l’emprunt pourront être déduits des revenus immobiliers produits.

Dans le cas d’une société, l’imposition s’effectuera sur les revenus réels perçus par les immeubles qu’elle détient, qu’ils soient résidentiels ou commerciaux. Pour mémoire, cette année le taux de l’impôt des sociétés est de 29% et en 2020, il passera à 25%.

Si les immeubles génèrent d’importants revenus locatifs, il peut être plus avantageux de les loger en société pour bénéficier d’un taux d’imposition inférieur. En effet, à partir de 25.000 euros par an, les personnes physiques sont déjà imposées à un taux supérieur à 33,68%.

En société, il est important de savoir que certains frais comme les frais de notaire, la TVA non récupérable, l’amortissement de l’immeuble, le précompte immobilier, les  intérêts d’emprunt et les droits d’enregistrement sont déductibles.

3. Revenus

En personne physique, une fois vos impôts payés, vous pouvez disposer à votre guise des revenus que génèrent vos immeubles.

En société, cela n’est pas si simple et il faudra  trouver la meilleure manière de « sortir » votre bénéfice net : par la distribution de dividendes, un prêt à l’actionnaire ou une rémunération du dirigeant d’entreprise, toutes ces opérations étant bien entendu taxables.

4. Revente

Dans la plupart des cas, la revente d’un immeuble détenu en personne physique, n’entraine pas de taxe sur la plus-value.

Pour les  sociétés, plusieurs solutions existent pour vendre un (des) immeuble(s) à un tiers avec chacune un impact fiscal différent.

La vente de la société via une cession de parts, est la solution la plus avantageuse. En effet, la société gardera les immeubles en son sein et la plus-value réalisée ne sera pas imposable dans le chef de la personne physique qui a cédé ses parts.

En revanche, si la société vend l’immeuble, elle sera imposée à l’impôt des sociétés sur la plus-value réalisée. Toutefois, il sera possible d’étaler dans le temps cette charge fiscale via le mécanisme du remploi.

Notez que l’option qui consiste à liquider sa société n’a plus d’intérêt actuellement puisque le précompte sur les bonis de liquidation est passé en quelques années de 10 à 30 %.

Autre cas de figure et non des moindres, une crise étant toujours susceptible de déboucher sur une faillite, la société s’expose au risque d’assister, impuissante, à la vente publique de son immeuble, par un curateur, avec à la clé une moins-value.

5. Donation

En personne physique, une donation immobilière est soumise à des droits d’enregistrement à un taux progressif, variant en fonction du degré de parenté et de la Région de résidence. Les taux peuvent atteindre 27% ou 30% pour un enfant ou un conjoint/cohabitant et peuvent grimper jusqu’à 50% dans d’autres cas.

En société, la donation d’un immeuble est une opération plus avantageuse.  En effet, si vous ne l’enregistrez pas, elle ne donne pas lieu à la perception de droits d’enregistrement. Par contre, le montant de la donation sera soumis aux droits de succession si le donateur décède dans les trois ans.

Comme vous pouvez le voir, choisir de loger son immeuble en société ou opter pour la solution privée soulève une série de questions fiscales et patrimoniales. Avant de vous avancer, il vaut mieux faire ensemble des calculs et une analyse pointue. Autant de situations particulières auxquelles Fiscal Team pourra apporter des réponses spécifiques.