Scinder usufruit et nue-propriété ? La prudence est plus que jamais de mise

Depuis de nombreuses années, Fiscal Team est consulté par des entrepreneurs qui envisagent de scinder leur achat immobilier: usufruit en société et nue-propriété en personne physique. Peu favorable à ce type de montage sauf cas très spécifiques, Fiscal Team se voit renforcé dans sa prudence par la nouvelle approche du fisc, qui a décidé d’évaluer différemment ce type d’achat

Petit rappel de ce qu’est l’achat scindé: l’entrepreneur, en personne physique, achète la nue-propriété du bien tandis qu’en parallèle, sa société achète l’usufruit du même bâtiment pour une période allant de 20 à 30 ans. En contrepartie, la société ne paye pas de loyer à la personne physique pendant toute la durée de l’usufruit.

Pour illustrer notre propos, prenons l’exemple d’un appartement qui coûte 420.000 euros. La société s’acquitte de 85% de ce montant, correspondant à l’usufruit, soit 357.000 euros. De son côté, l’entrepreneur débourse en privé 15%, soit 63.000 euros, pour acquérir la nue-propriété du bien. Quand l’usufruit s’éteint, l’entrepreneur devient pleinement propriétaire du bien, sans devoir débourser le moindre euro supplémentaire.

Depuis longtemps, les experts-comptables se basaient sur la méthode Ruysseveldt, du nom de son inventeur, pour estimer la valeur de l’usufruit. Mais léger hic, dans cette formule, la valeur de l’usufruit était très souvent surestimée, afin de faire peser le plus gros de la charge de l’emprunt sur l’entreprise, alors qu’au final, c’est la personne physique qui devenait propriétaire.

C’est la raison pour laquelle la méthode Ruysseveldt a été récemment remise en question par le fisc. Pour régler ce problème de surévaluation de l’usufruit, le Service des décisions anticipées (ruling) du SPF Finances a mis a point une autre formule, plus stricte, pour les dossiers qui ont été rentrés depuis 2016.

L’avocat fiscaliste Robin Messiaen (SherpaLaw) confirme cette information au quotidien l’Echo: « Dans plusieurs dossiers individuels, les entrepreneurs concernés sont aujourd’hui contrôlés sur la base des critères, plus stricts, appliqués par la Commission des décisions anticipées ». Francis Adyns, porte-parole du SPF Finances, valide: « Des instructions ont en effet été données en interne afin que tous les contrôleurs appliquent la (nouvelle) formule utilisée par le ruling ». Une nouvelle donne qui pourrait coûter très cher à certains entrepreneurs qui se seraient montrés trop gourmands.

Dans ce type de dossier, Fiscal Team ne peut donc que recommander la plus grande modération, quitte à se montrer parfois trop prudent. « Des sondages montrent que la surévaluation pathologique de l’usufruit sur la base de la méthode Ruysseveldt fait aujourd’hui place dans de nombreux cas à une sous-évaluation de l’usufruit. C’est le retour du balancier. Avec la (nouvelle) formule de la Commission des décisions anticipées, l’usufruit est estimé à un peu moins de 60% de la valeur d’achat, pour un peu plus de 40% pour la nue-propriété, » commente Robin Messiaen.

Un entrepreneur bien conseillé en vaut deux…