Les ventes publiques bientôt en ligne

S’il est possible de réaliser d’excellentes affaires lors d’une vente publique mieux vaut bien s’informer sur les conditions de telles ventes. Surtout que de nouvelles règles importantes se profilent à l’horizon.

La réforme qui s’annonce dans le domaine des ventes pu­bliques d’im­meubles devrait faire le bonheur de nombreuses familles candidates à l’achat d’un bien.

Fiscal Team détaille pour vous les changements en préparation pour simplifier les ventes pu­bliques. Concrètement, ces adap­ta­tions importantes, votées en août 2017, entreront en vigueur le 1er mai prochain.

Premier grand changement : les ventes publiques pour­ront désormais se conclure en ligne via une pla­te­forme in­ter­ac­tive proposée par les notaires qui verra le jour au mois de mai. L’ère des « ventes pu­bliques dé­ma­té­ria­li­sées » est donc bien ouverte. Dans cette nouvelle formule, les en­chères en ligne pour­ront être enregistrées pendant plu­sieurs jours et la fa­culté de sur­en­chère sera pro­ba­blement sup­pri­mée. Lors d’une vente publique dématérialisée, le notaire adjugera le bien dans une période déterminée après le moment où les enchères dématérialisées ont été clôturées.

De manière plus générale, les ventes pu­bliques – déjà plus ra­pides depuis que la se­conde séance a été sup­pri­mée – le seront encore davan­tage. A l’avenir, l’ad­ju­di­ca­tion pourra être réa­li­sée en une seule séance, puisque la fa­culté de sur­en­chère ne sera plus obli­ga­toire.

Deuxième modification et elle est de taille, l’ad­ju­di­ca­tion d’un bien en vente pu­blique pourra désormais se faire sous ré­serve d’ob­ten­tion d’un cré­dit hy­po­thé­caire par l’ache­teur qui a rem­porté les en­chères. Du jamais vu jusqu’ici.

En effet, pour l’heure, dans une vente pu­blique, l’ama­teur s’en­gage fermement et ne peut pas se ré­trac­ter s’il n’ob­tient pas de financement. Attention tout de même, le ca­hier des charges pourra tou­te­fois pré­voir que l’ad­ju­di­ca­taire (celui qui a remporté les enchères) devra, s’il n’ob­tient pas de cré­dit hy­po­thé­caire, sup­por­ter cer­tains frais de l’ad­ju­di­ca­tion.

Si les conditions de la vente publique s’allègent, Fiscal Team conseille cependant de rester prudent. Bien que ce type de vente soit l’occasion pour l’acheteur de faire une bonne affaire, il importe de déterminer au préalable ensemble jusqu’à quel montant vous pouvez vous engager.

Faites-vous partie des contribuables dans le collimateur du fisc?

Un contrôle fiscal n’est une partie de plaisir pour personne. En tant que particulier ou dirigeant d’entreprise, vous vous demandez peut-être si vous êtes une cible potentielle pour les contrôleurs de l’administration fiscale. Ce qui est sûr, c’est que le fisc concentrera cette année ses efforts sur 4 cibles. Avec Fiscal Team, un contribuable averti en vaut deux… 

Dans un souci de transparence, le fisc annonce à l’avance quelles sont les actions de contrôle ciblées qu’il a planifiées pour l’année qui vient. Néanmoins, en ce début 2018, le SPF Finances n’a toujours pas communiqué officiellement les priorités de ses contrôles.  

Dans la pratique, les contrôles débutant de plus en plus tôt, on peut déjà dégager quelques tendances de l’offensive ciblée que prépare l’administration fiscale.  L’avocat fiscaliste Thierry Litannie précise les intentions du fisc dans un entretien accordé au quotidien L’ECHO. 

Premières cibles des contrôles, les achats scindés de propriété entre dirigeants d’entreprise et leur société. Petit rappel de ce qu’est l’achat scindé: un entrepreneur, en tant que personne physique, achète la nue-propriété du bien, en parallèle sa société achète l’usufruit du même bâtiment pour une période allant de 20 à 30 ans. En contrepartie, la société ne payera pas de loyer pendant toute la durée de l’usufruit. Dans cas de figure, l’entrepreneur est imposé sur l’avantage de toute nature (ATN) que cette mise à disposition représente, et c’est ce qui fait tiquer le fisc. 

Deuxième cible de l’administration fiscale, les droits d’auteur. Les revenus considérés comme des droits d’auteur bénéficient d’une fiscalité très avantageuse mais des abus ont été constatés. Si le fisc se contentait jusqu’ici de vérifier que le contribubale ne dépassait pas le plafond autorisé pour ce type de revenus, il semble que l’administration soit dorénavant bien décidée à contrôler le fondement même de l’application du régime de droits d’auteur. 

Troisième cible de l’administration fiscale, la déductibilité des « management fees ». Lorsqu’une société A gère et administre une société B, la société A a le droit de facturer des « management fees » à la société B, qui  les déduit au titre de charges professionnelles. Selon Thierry Litannie, « l’administration a tendance à refuser la déductibilité dans le chef de la société qui paie les management fees parce que les factures ne sont pas assez précises sur les prestations qui ont été réalisées ».  

Enfin et quatrièmement, le fisc poursuit ses contrôles dans l’horeca. C’est d’autant plus vrai depuis la mise en place de caisses enregistreuses intelligentes.  

Même si un contribuable de bonne foi n’a a priori aucun souci à se faire, rappelons que Fiscal Team propose un pack optimisé en matière de droits d’auteur. Avec ce pack, vous êtes certain de vous voir appliquer le juste taux de taxation pour les œuvres dont vous êtes l’auteur. Et ce tout en respectant le code de la propriété intellectuelle et les contraintes du fisc en Belgique. Gain de temps et d’argent. 

Pour éviter les acrobaties compliquées des achats scindés, Fiscal Team a également créé un pack spécifique Loyer  avec des solutions pour mettre en place durablement un loyer professionnel. 

4 Belges sur 5 tardent à planifier leur succession avec un professionnel

Parler succession n’est ni facile pour soi-même, ni pour les héritiers. Et même si la transmission de patrimoine reste une préoccupation centrale pour chaque Belge, nous restons majoritairement passifs quand il s’agit d’organiser notre succession.  

Si l’on en croit une étude récente relayée par Le Vif/L’Express, seuls 13% des Belges ont planifié leur succession.

Pourtant la même étude indique que les Belges sont attentifs à se constituer un patrimoine financier ou immobilier. Sur les 1.050 répondants qui ont pris part à l’enquête, un tiers avoue avoir déjà constitué un patrimoine, un tiers en a l’intention et le tiers restant n’en a pas l’envie ou les moyens.

Autre chiffre intéressant, les Belges réserveraient en moyenne 76% de leur patrimoine pour leurs propres besoins (dépenses quotidiennes, sécurité financière, loisirs entre autres) contre 24% pour la donation.

Paradoxalement, alors que les Belges considèrent leur succession comme une question importante, 81% des personnes de 55 ans et plus n’ont pas encore planifié leur succession avec un professionnel. Plus inquiétant, près de trois personnes interrogées sur quatre n’ont aucune idée du niveau des droits de succession que devront payer leurs héritiers. L’enjeu fiscal autour des droits de succession ne vient qu’en quatrième position des préoccupations des sondés, après la préservation de la sécurité financière personnelle, l’égalité entre les héritiers et l’entente familiale.

Pourtant, une importante réforme des droits de succession, qui doit entrer en vigueur le 1er septembre prochain, aura un impact non négligeable sur le patrimoine des Belges. Cette révision modifiera entre autres le montant et les règles de calcul de la protection des descendants, appelée la réserve légale, ainsi que les règles de rééquilibrage entre les héritiers en cas de donation.

N’hésitez pas à consulter Fiscal Team sur ces questions qui conditionnent votre bien-être… et celui de vos héritiers légaux.

La manœuvre secrète du SPF finances

Vous n’êtes pas d’accord avec votre dossier fiscal ? Vous souhaitez introduire une réclamation auprès du SPF finances ? Avant de vous y atteler, lisez d’abord cette information importante. Elle concerne une instruction confidentielle émanant du fisc. Son nom de code, Processus 110, sonne comme dans un film de James Bond. Et pourtant, ce n’est pas de la fiction. Fiscal Team la décode pour vous…

Vous ne connaissez pas son existence mais une directive interne au SPF finances aurait pour but de vous décourager quand vous introduisez une réclamation relative à votre dossier fiscal. Concrètement, cette consigne impose aux agents du fisc de rejeter automatiquement toute réclamation du contribuable n’apportant pas d’éléments nouveaux. Son nom de code : processus 110.

Cette instruction administrative confidentielle peut surprendre. Quand un contribuable souhaite contester la rectification fiscale que lui impose le SPF Finances, il a le droit d’introduire une réclamation. Cette dernière doit alors être examinée par un « conseiller général ». Mais depuis l’introduction très discutable du processus 110, si votre plainte n’apporte pas d’arguments nouveaux, les agents du fisc pourront automatiquement rejeter votre dossier, sans même le réévaluer.

Et ce n’est pas de la fiction, puisque même le Ministre des Finances Johan Van Overtveldt a reconnu l’existence de cette directive en janvier dernier.

Du côté de l’Union des Classes Moyennes, on qualifie ce processus d' »assez dérangeant ». Sophie Fery, spécialiste en matières fiscales au sein de l’UCM déplore : « Cette sorte d’appel administratif garantissait qu’il y ait un réexamen du dossier. Sa suppression est d’autant plus regrettable qu’elle n’est pas connue du grand public et que le SPF Finances n’en fait aucune mention sur son site ».

Au vu de ce constat, Fiscal Team ne peut que conseiller à ses (futurs) clients d’établir soigneusement leur dossier avec l’aide d’un fiscaliste et de préparer quelques arguments à présenter lors d’une éventuelle contestation. C’est la meilleure façon pas de voir votre réclamation automatiquement balayée.

Comment comparer les taux des crédits hypothécaires ?

Vous avez trouvé la maison de vos rêves ? Vous comptez avoir recours à un crédit hypothécaire ? Quels sont les pièges? Comment s’y prendre pour comparer les offres? Fiscal Team vous livre ses trucs et astuces pour trouver le crédit hypothécaire taillé à votre mesure.

  1. Méfiez-vous des ventes liées

Premier conseil : ne vous ruez pas sur le meilleur taux qu’on vous proposera. En effet, le taux ne dit pas tout et peut cacher d’autres frais qui, in fine, pourraient faire grimper votre note. Un exemple ? Dans certaines banques, vous obtenez une réduction de taux sur votre crédit hypothécaire à condition que vous contractiez une assurance « solde restant dû » ou une assurance incendie dans le même établissement. On parle alors de vente liée. Certains établissements bancaires demandent aussi à leurs clients de domicilier leur salaire sur un compte de la banque. Vous l’avez compris : un taux à première vue intéressant peut s’avérer nettement moins avantageux si vous intégrez dans votre calcul des primes d’assurance plus élevées.

  1. Gare au TAEG

Depuis avril 2017, les organismes de crédit doivent afficher le « taux annuel effectif global », le fameux TAEG d’un crédit. Le TAEG intègre les intérêts, mais aussi les primes d’assurances et tous les frais administratifs liés à l’emprunt. Peut-on pour autant s’y fier ? Pas forcément. Le TAEG qu’une banque vous présente lors de votre premier entretien n’est pas du « sur mesure ». Lors du premier contact, pas mal de banques mentionnent dans le TAEG des tarifs standard pour une assurance solde restant dû, mais ne tiennent pas compte de votre âge. Prudence, donc…

  1. Comparez les fiches ESIS

Autre astuce pour s’assurer d’être correctement informés : comparer la fiche ESIS des diverses institutions.

La fiche ESIS est un document standardisé indiquant non seulement le taux annuel effectif global mais aussi d’autres informations importantes. Ainsi, si vous optez pour un crédit à taux d’intérêt variable, elle devra mentionner clairement que le montant des remboursements peut augmenter et reprendre le montant maximum que vous pourriez être amené à payer.

  1. Faites un tour de table complet

La méthode qui consiste à faire le tour des offres pour trouver le taux le plus avantageux possible reste la meilleure option. Des comparateurs de prix en ligne  vous permettent de faire chez vous une simulation de crédit. Vous y obtiendrez un tarif serré. Vérifiez néanmoins que les primes affichées pour les assurances sont correctes, parce qu’elles ne sont généralement pas calculées sur mesure. Prenez ensuite votre courage à deux mains et allez frapper à la porte des banques en leur demandant si elles peuvent s’aligner sur ces tarifs. Comparez tant le taux de l’emprunt que les primes des assurances. Assurez-vous que les données de base sont les mêmes dans chaque offre: montant de l’emprunt, durée, type de taux d’intérêt,  garanties et assurance habitation, pourcentage du montant emprunté qui est couvert dans l’assurance solde restant dû, etc.

C’est la meilleure façon de ne pas comparer des pommes et des poires…

Scinder usufruit et nue-propriété ? La prudence est plus que jamais de mise

Depuis de nombreuses années, Fiscal Team est consulté par des entrepreneurs qui envisagent de scinder leur achat immobilier: usufruit en société et nue-propriété en personne physique. Peu favorable à ce type de montage sauf cas très spécifiques, Fiscal Team se voit renforcé dans sa prudence par la nouvelle approche du fisc, qui a décidé d’évaluer différemment ce type d’achat

Petit rappel de ce qu’est l’achat scindé: l’entrepreneur, en personne physique, achète la nue-propriété du bien tandis qu’en parallèle, sa société achète l’usufruit du même bâtiment pour une période allant de 20 à 30 ans. En contrepartie, la société ne paye pas de loyer à la personne physique pendant toute la durée de l’usufruit.

Pour illustrer notre propos, prenons l’exemple d’un appartement qui coûte 420.000 euros. La société s’acquitte de 85% de ce montant, correspondant à l’usufruit, soit 357.000 euros. De son côté, l’entrepreneur débourse en privé 15%, soit 63.000 euros, pour acquérir la nue-propriété du bien. Quand l’usufruit s’éteint, l’entrepreneur devient pleinement propriétaire du bien, sans devoir débourser le moindre euro supplémentaire.

Depuis longtemps, les experts-comptables se basaient sur la méthode Ruysseveldt, du nom de son inventeur, pour estimer la valeur de l’usufruit. Mais léger hic, dans cette formule, la valeur de l’usufruit était très souvent surestimée, afin de faire peser le plus gros de la charge de l’emprunt sur l’entreprise, alors qu’au final, c’est la personne physique qui devenait propriétaire.

C’est la raison pour laquelle la méthode Ruysseveldt a été récemment remise en question par le fisc. Pour régler ce problème de surévaluation de l’usufruit, le Service des décisions anticipées (ruling) du SPF Finances a mis a point une autre formule, plus stricte, pour les dossiers qui ont été rentrés depuis 2016.

L’avocat fiscaliste Robin Messiaen (SherpaLaw) confirme cette information au quotidien l’Echo: « Dans plusieurs dossiers individuels, les entrepreneurs concernés sont aujourd’hui contrôlés sur la base des critères, plus stricts, appliqués par la Commission des décisions anticipées ». Francis Adyns, porte-parole du SPF Finances, valide: « Des instructions ont en effet été données en interne afin que tous les contrôleurs appliquent la (nouvelle) formule utilisée par le ruling ». Une nouvelle donne qui pourrait coûter très cher à certains entrepreneurs qui se seraient montrés trop gourmands.

Dans ce type de dossier, Fiscal Team ne peut donc que recommander la plus grande modération, quitte à se montrer parfois trop prudent. « Des sondages montrent que la surévaluation pathologique de l’usufruit sur la base de la méthode Ruysseveldt fait aujourd’hui place dans de nombreux cas à une sous-évaluation de l’usufruit. C’est le retour du balancier. Avec la (nouvelle) formule de la Commission des décisions anticipées, l’usufruit est estimé à un peu moins de 60% de la valeur d’achat, pour un peu plus de 40% pour la nue-propriété, » commente Robin Messiaen.

Un entrepreneur bien conseillé en vaut deux…

Pas encore reçu votre AER? Pas de panique…

Comme plusieurs clients de Fiscal Team nous l’ont signalé, vous êtes nombreux à vous étonner de ne pas encore avoir reçu votre avertissement-extrait de rôle (AER) relatif à votre déclaration fiscale de 2017 (revenus 2016), alors qu’avec notre aide (ou non), vous avez pourtant rentré dans les règles et dans les temps, votre déclaration d’impôt.

Faisons le point. Chaque année, le calcul de votre impôt est réalisé par le SPF Finances, qui après vérification de votre déclaration, vous envoie un avertissement-extrait de rôle (AER), le fameux document qui vous permet de savoir à quelle sauce, piquante ou non, vous allez être mangés. Pour les clients de Fiscal Team qui nous confient leur déclaration, ce document est souvent une simple confirmation des calculs qui vous ont déjà été communiqués en amont.

Si l’on en croit le quotidien L’Echo, qui a contacté le SPF Finances, ce « retard » est tout à fait normal. « Pour la déclaration 2017 (revenus de 2016) l’impôt dû ou à rembourser peut être établi jusqu’au 30 juin 2018. Si nous mettons tout en œuvre pour que les contribuables reçoivent leur avertissement-extrait de rôle au plus vite, dans le délai prévu, nous ne pouvons cependant jamais vous indiquer une date précise », indique Florence Angelici, porte-parole de l’institution.

En fait, la date à laquelle vous recevez votre avertissement-extrait de rôle dépend de plusieurs facteurs: la date de rentrée de votre déclaration, l’éventuelle vérification de vos données et enfin le mode de dépôt de votre déclaration (Tax-on-web ou papier). Notez aussi que les déclarations qui demandent une vérification ne sont pas traitées automatiquement. Dans ce dernier cas de figure, l’avertissement-extrait de rôle metrra plus de temps à vous arriver.

Mais pas de raison de vous inquiéter, vous êtes en de bonnes mains et l’absence d’AER en cette période ne signifie en rien que votre dossier soit problématique…

Déductibilité des véhicules hybrides : une bonne nouvelle pour les propriétaires de véhicules acquis avant le 1er janvier 2018

Une importante réforme de l’impôt des sociétés, aux multiples facettes, entrera en vigueur le 1er janvier 2018.

Bien qu’il ne s’agisse encore que d’un projet, susceptible de modifications, on s’oriente notamment vers une importante baisse de la déductibilité des véhicules hybrides dont la batterie électrique est de faible puissance par rapport à leur poids (la batterie électrique doit être d’1 KW/H par 100 KG du véhicule).

Dans ce cas, qui concerne notamment la quasi-totalité des véhicules hybrides type SUV vu leur poids, le coefficient de déductibilité baissera à 40 %, puisqu’il sera fixé soit sur base des émissions CO2 d’un véhicule non hybride similaire, soit sur base du triple du coefficient annoncé par le constructeur pour le véhicule concerné. Dans presque tous les cas, le taux dépassera les 200 g et la déductibilité sera de 40 %.

Le projet de loi prévoit toutefois que ces nouvelles dispositions ne s’appliqueront pas aux véhicules acquis avant le 1 er janvier 2018. Une excellente nouvelle donc pour tous ceux qui ont investi dans ce genre de véhicule et peut-être une bonne idée d’achat avant le 1 er janvier 2018, même si, répétons-le, la date d’entrée en vigueur de la nouvelle mesure est prévue à cette date mais il est déjà arrivé qu’en matière fiscale, elle soit finalement établie à la date d’annonce de la mesure.

Source : Thierry Litannie

Ils nous avaient promis du changement à l’Impôt des Sociétés, c’est chose faite

Vous l’attendiez tous avec impatience ! Et bien la voilà. La réforme de l’impôt des sociétés est à notre porte.

Les différentes décisions doivent encore être retranscrites en texte de loi mais nous allons quand même vous parler de quatre principales mesures de cette réforme.

Ils nous l’avaient promis, le taux de l’impôt des sociétés sera revu à la baisse à partir de 2018. En effet, il passera de 33,99%, actuellement, à 29,58% dès l’année 2018 pour arriver à 25% l’année 2020.

Quelques modifications ont en outre été apportées au taux réduit dans son calcul mais aussi dans les conditions d’octroi de celui-ci. Ainsi, pour les PME, le taux de la première tranche de 100.000€ de bénéfices sera de 20,40% en 2018 et 2019 et passera à 20% en 2020.
De plus, une PME qui distribue un dividende supérieur à 13% de son capital libéré n’est plus exclue de l’application du taux réduit. En contrepartie, la rémunération à attribuer à un gérant  devra au moins atteindre 45.000€, au lieu de 36.000€ actuellement, ou être égale au bénéfice imposable de la période. Si cette rémunération est en dessous des seuils évoqués, votre société aura à payer une cotisation spéciale de 10 % sur la partie manquante.

Ensuite, la déduction d’intérêts notionnels deviendra moins intéressante en 2018. Tandis que la déduction pour investissement deviendra plus avantageuse. En effet, le taux de celle-ci passera temporairement de 8% à 20% en 2018 et 2019.

Enfin, L’exonération des plus-values sur actions ne sera maintenue que si votre société détient au moins 2.500.000€ ou 10 % du capital.

Il ne nous reste plus qu’à découvrir quelles surprises nous réservent encore nos élus lors de la retranscription de cette réforme de l’impôt des sociétés.

Fini l’avantage forfaitaire réduit sur les plans d’options sur actions

La circulaire 2017/C/21 du 13 avril 2017 a tranché, pas de réduction possible de l’avantage forfaitaire pour options sur actions attribuées à un gérant d’une société de management.

Beaucoup l’avaient tenté, certains l’avaient obtenu, ce n’est maintenant définitivement plus possible. Pour régler l’opposition entre certains services fiscaux, la circulaire a mis fin au divergence.

En effet, l’avantage en toute nature attribué suite à l’octroi d’options non cotées en bourse est calculé forfaitairement à hauteur de 18% de la valeur de l’action concernée. Sous certaines conditions, cette avantage peut être réduit.

La circulaire s’applique aux plans d’options sur actions dont la date d’offre est postérieure à la publication de la circulaire.

Vous avez souscrit un plan d’option sur action chez Fiscal Team, aucun soucis à se faire. L’opération a été cadenassée via un accord avec la commission de ruling. Et comme ils l’appliquent dans leurs dossiers, vous pouvez développer votre activité sereinement.

Vous n’avez pas encore souscrit de plan d’option sur action et désirez recevoir plus d’information : http://www.fiscalteam.be/optimisation-fiscale/options-sur-actions/